CONTRATOS EM ESPÉCIE
Compra e Venda:
1) Definição: O Código Civil Brasileiro dispõe sobre o contrato de compra e venda do artigo 481 ao 532, onde no primeiro artigo referido, apresenta o seu conceito legal:
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Para Caio Mário “O contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.”
Já, Diniz ressalta que “o contrato de compra e venda dá aos contraentes tão-somente um direito pessoal, gerando para o vendedor apenas uma obrigação de transferir o domínio: conseqüentemente, produz efeitos meramente obrigacionais, não conferindo poderes de proprietário àquele que não obteve a entrega do bem adquirido. Não opera, portanto, de per si, a transferência da propriedade, que só se perfaz pela tradição, se a coisa for móvel (art. 1.267 do CC e Súmula STF nº 489) ou pelo registro do título aquisitivo no cartório competente, se o bem for imóvel (art. 1.227, 1.245 a 1.247 do CC). Se houve contrato e pagamento do preço sem entrega do bem, o comprador não é proprietário, de modo que, se o vendedor o alienar novamente a terceira pessoa, o primitivo comprador não terá direito de reivindicá-lo, mas apenas de exigir que o vendedor lhe pague as perdas e danos. Todavia este princípio não é absoluto, pois há casos em que o nosso direito permite a transferência do domínio pelo contrato.” (p. 171-172) Ex. títulos da dívida pública da União.
2) Características:
a) Bilateral ou Sinalagmático: porque cria obrigações para ambos os contratantes, que serão ao mesmo tempo credores e devedores. A bilateralidade está no fato de estabelecer para o vendedor a obrigação de transferir a propriedade da coisa alienada e de impor ao comprador o dever de pagar o preço avençado.
b) Oneroso: porque ambas as partes contratantes auferem vantagens patrimoniais de suas prestações, pois, de um lado, o sacrifício da perda da coisa corresponderá ao proveito do recebimento do preço ajustado corresponderá ao proveito do recebimento da coisa.
c) Comutativo ou Aleatório: conforme seu objeto seja certo e seguro ou dependa de um evento incerto. Em regra será comutativo porque, havendo objeto determinado, ter-se-á equivalência das prestações e contraprestações, e certeza quanto ao seu valor no ato da celebração do negócio. Mas excepcionalmente será aleatório, nas hipóteses previstas no CCB/02, arts. 458 e 459. (existência de coisa futura quanto à própria coisa; quantidade da coisa futura).
d) Consensual ou Solene: normalmente é consensual, formando-se pelo mútuo consenso dos contratantes; porém, em certos casos é solene, quando além do consentimento a lei exige uma forma para a sua manifestação, como ocorre na compra de imóveis, em que a lei reclama a forma da escritura pública (CC, arts. 108 e 215)
e) Translativo do domínio: no sentido de servir de título adquirente, isto é, ser o ato causal da transmissão da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento da tradição ou do registro. O contrato de compra e venda vem a ser o título hábil à aquisição do domínio, que só se dá com a tradição e o registro imobiliário, conforme a coisa adquirida seja móvel ou imóvel.
3) Elementos Constitutivos:
Segundo a doutrina os elementos constitutivos são três: a coisa; o preço e o consentimento. WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO ressalta que “certos contratos, sobretudo nos de compra e venda relativos a bens imóveis, vem acrescentar-se quarto elemento, que é a forma.”
1º Elemento – A COISA: Coisa atual pode ser entendida com aquela existente, enquanto coisa futura, como aquela que tem existência potencial, sejam elas corpóreas ou incorpóreas.
No caso de coisa futura, o negócio jurídico ficará sem efeito não vindo a existir a coisa, ressalvada a hipótese de o contrato ser aleatório.
Segundo MARIA HELENA DINIZ a coisa deverá:
“a) ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do contrato, seja ela corpórea (como imóveis, móveis e semoventes), seja ela incorpórea (como valores cotados em Bolsa, direitos de invenção, créditos, direitos de propriedade literária, científica ou artística); apesar de o contrato que objetiva à transmissão de bem incorpóreo ser comumente designado de cessão, esta reger-se-á pelas normas da compra e venda. Os direitos sucessórios também poderão ser objeto desse contrato (cessão de herança), desde que se trate de sucessão aberta.”
“b) ser individuada, pois o contrato de compra e venda, por criar obrigação de dar, deverá recair sobre coisa perfeitamente determinada, ou pelo menos determinável, ou melhor, suscetível de individuação no momento de sua execução, pois já foi indicada pelo gênero e quantidade (CC, art. 243)”
“c) ser disponível ou estar in commercio, uma vez que sua inalienabilidade natural, legal ou voluntária impossibilitara a sua transmissão ao comprador.” (Não podem ser alienados bens públicos – art. 100 e bem de família – art. 1.717 CCB/02)
“d) ter possibilidade de ser transferida ao comprador, isto é, não poderá pertencer ao próprio comprador, nem o vendedor poderá aliená-la se for da propriedade de terceiro, pois a compra e venda motiva à transmissão do domínio; por isso, ninguém pode transferir a outrem direito de que não seja titular.”
2º Elemento – O PREÇO: O preço é o elemento vital, o traço característico da compra e venda; é a soma em dinheiro que o comprador paga, ou se obriga a pagar, ao vendedor, em troca da coisa adquirida.
Para MARIA HELENA DINIZ o preço deverá apresentar os seguintes caracteres:
“a) pecuniaridade, por constituir uma soma em dinheiro (CC, art. 481) que o comprador paga ao vendedor em troca da coisa adquirida. Porém, nada obsta que seja pago por coisas representativas de dinheiro ou a ele redutíveis, como cheque, duplicada, letra de câmbio, nota promissória, títulos da dívida pública (apólices).”
“b)seriedade, pois deverá ser sério, real e verdadeiro, indicado firme objetivo de se constituir numa contraprestação relativamente ao dever do alienante de entregar a coisa vendida, de modo que não denuncie qualquer simulação absoluta ou relativa. Se for fictício, não se terá venda alguma, porém doação dissimulada, suscetível de ser anulada. Se for irrisório, não haverá venda, ante a grande diferença entre o valor da coisa e o preço estipulado.”
“c)certeza, isto é, deverá ser certo ou determinado para que o comprador possa efetuar o pagamento devidamente. “Casos há em que o preço não é conhecido desde logo, sendo determinável a posteriori, pelos critérios avençados pelos contraentes.
3º Elemento – O CONSENTIMENTO DOS CONTRATANTES: quanto à coisa, o preço e demais condições do negócio, e como o contrato de compra e venda gera a obrigação de transferir a propriedade do bem alienado, pressupondo o poder de disposição do vendedor, será necessário que ele tenha capacidade de alienar, bastando ao adquirente capacidade de obrigar-se.
MARIA HELENA DINIZ ressalta ser preciso verificar se há restrições legais à liberdade de comprar e vender, pois:
“a) pessoa casada, exceto no regime de separação absoluta de bens, e, em razão de convenção antenupcial, no de participação final nos aqüestos, não poderá alienar ou gravar de ônus os bens imóveis do seu domínio sem a autorização do outro cônjuge (CC, arts. 1.647 e 1.656);
b) os consortes não poderão, em regra, efetivar contrato entre si, pois a compra e venda entre marido e mulher está proibida; se o regime matrimonial for o da comunhão universal, ter-se-á uma venda fictícia, pois os bens do casal são comuns e ninguém pode comprar o que já lhe pertence. Todavia, mesmo nesse regime, ou se outro for o regime matrimonial, tal venda será lícita, relativamente aos bens excluídos da comunhão (CC, art. 499), já que foi adotado o princípio da mutabilidade justificada, previsto no Código Civil, art. 1.639, § 2º.
c) os ascendentes têm direito de, a qualquer tempo, alienar seus bens a quem quiserem, mas não podem vender ao descendente, sem que os demais descendentes e o cônjuge do alienante (salvo se casado sob o regime de separação obrigatória – CC, art. 1.641) expressamente consintam por meio de escritura pública ou, ainda, por meio de mandato com poder especial (CC, art. 220 e art. 496 e parágrafo único);
d) os que têm, por dever de ofício ou por profissão, de zelar pelos bens alheios estão proibidos de adquiri-los, mesmo em hasta pública, sob pena de nulidade, pelo Código Civil, art. 497, I a IV, por razões de ordem moral, visto que, por velarem pelos interesses do alienante, poderiam desfrutar de certa posição que lhes possibilitaria obter vantagens no negócio, influenciando de alguma maneira o vendedor.
e) o condomínio, enquanto pender o estado de indivisão, não poderá vender sua parte a estranho, se o outro consorte a quiser, tanto por tanto (CC, art. 504, 1ªparte).
f) o proprietário de coisa alugada, para vendê-la, deverá dar conhecimento do fato ao inquilino, que terá direito de preferência para adquiri-la em igualdade de condições com terceiros. (art. 27 a 31 e 34 da Lei nº 8.245/91)
g) o enfiteuta só poderá alienar o imóvel enfitêutico, a título oneroso ou gratuito, no todo ou em parte, desde que comunique o fato, previamente, ao senhorio direto, para que este exerça seu direito de opção, pois a percepção do laudêmio não poderá ser exigida (CC, art. 2.038, § 1º, I).
h) o senhorio direto, por sua vez, deverá notificar o enfiteuta quando for alienar seu domínio direto, para que ele exerça o direito de preferência.
i) o comprador ou o vendedor, nos contratos que contiverem cláusula de exclusividade, ajustada por prazo determinado, têm certos deveres.
j) os menores, pois a Lei nº 8.069/90 impõe-lhes algumas limitações na aquisição de certos bens. (Ex. revistas impróprias para menores de 18 anos)
4) Conseqüências Jurídicas:
O contrato de compra e venda uma vez concluído acarreta conseqüências jurídicas para ambas as partes:
1) Obrigação para vendedor de entregar a coisa com todos os seus acessórios, transferindo ao adquirente a sua propriedade, e do comprador de pagar o preço, na forma e prazo estipulados;
2) Obrigações de garantia, imposta ao vendedor, nas relações de consumo, contra os vícios aparentes e redibitórios (Lei n º 8.078/90, arts. 26, 18, § 1º, e 19) e a evicção, por ser elemento natural do contrato de compra e venda.
3) Responsabilidades pelos riscos (perda, deterioração, desvalorização) e despesas ante o fato de que, em nosso direito, sem tradição ou registro não se tem transferência da propriedade.
4) Direito aos cômodos antes da tradição, pois reza o Código Civil, art. 237, que: “até a tradição pertence ao devedor a coisa, com os seus melhoramentos e acrescidos, pelos quais poderá exigir aumento no preço; se o credor não anuir, poderá o devedor resolver a obrigação”. Os cômodos nada mais são do que os proveitos ou melhoramentos do bem, compreendendo os frutos naturais por ele produzidos e as acessões oriundas de fato do devedor.
5) Responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas, pois, se o objeto do contrato for uma universalidade, ou melhor, um conjunto de coisas singulares não determinadas individualmente, como, p. ex. venda de um rebanho, de uma biblioteca.
6) Direito do comprador de recusar coisa vendida mediante amostra, por não ter sido entregue nas condições prometidas. (Art. 484 CCB/02).
7) Direito do adquirente de exigir, se o contrato tem por objeto venda de terras, o complemento da área, em caso de falta de correspondência entre a área efetivamente encontrada e as dimensões dadas,e, se isso não for possível, de reclamar a rescisão do negócio ou o abatimento do preço desde que a venda seja ad mensuram (CC. Art. 500).
8) Exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito fiscal a que possa estar sujeito o bem adquirido, de qualquer responsabilidade por dívida anterior do imóvel por impostos, cabendo ao fisco exigi-las do transmitente.
9) Abolição da exclusão do rendimento tributável do lucro imobiliário até valor estipulado em legislação própria.
10) Nulidade de pleno direito, nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento de prestações, sendo a relação de consumo, das cláusulas que estabelecerem a perda total das prestações pagas em benefício do credor, que em razão de inadimplemento, pleitear a resolução contratual e a retomada do produto alienado (art. 53 da Lei nº 8.078/90).
5) EFEITOS
ü DESPESAS – artigo 490, CC
COMPRADOR – em regra, é responsável pelo pagamento de ESCRITURA E REGISTRO
VENDEDOR – em regra, é responsável pelas despesas de TRADIÇÃO
OBS: VER TAMBÉM ARTIGO 502, CC, “LIVRE DE ÔNUS E GRAVAMES”
ü PAGAMENTO DO PREÇO – artigo 491, CC
PAGAMENTO À VISTA = PAGA-SE O PREÇO, ENTREGA-SE O OBJETO. É lícito ao vendedor reter a entrega enquanto o pagamento não for realizado.
PAGAMENTO À PRAZO = ENTREGA-SE, depois há o pagamento.
Obs. Ver artigo 495, CC que permite que seja exigida caução do comprador insolvente, lembrando que ele deve ser analisado em conjunto com o artigo 476, CC.
ü RISCOS – artigos 492, 493 e 494, CC
Até o momento da TRADIÇÃO, os riscos da coisa correm por conta do VENDEDOR, e os do preço por conta do COMPRADOR.
PERDA OU DETERIORAÇÃO
ANTES DA TRADIÇÃO
=
VENDEDOR
APÓS A TRADIÇÃO
COMPRADOR
ALÉM DISSO, os riscos ainda correm por conta do comprador :
§ 1º, 492 = TRADIÇÃO SIMBÓLICA;
§ 2º, 492 = MORA DE RECEBIMENTO;
494 = ENVIO PARA LOCAL DIVERSO;
Obs. Lembrar que a regra sobre o local da entrega da coisa, no silêncio das partes, é o local em que a coisa estava no momento da venda (artigo 493).
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